Por Hortênsia Nunes B. de Oliveira*
O conceito de compartilhamento vem ganhando cada vez mais força com o passar dos anos, a qual inegavelmente atingiu o ramo imobiliário. Nesta seara foram criadas plataformas que visam compartilhar o espaço, permitindo a locação de temporada em acomodações até então inimagináveis, como casas, apartamentos, quartos etc. Dentre algumas podemos mencionar a Airbnb, que é uma empresa que foca em alugar quartos ou espaços de pessoas comuns, onde temos anfitriões e hóspedes que se comunicam via plataforma.
O crescimento das plataformas de aluguéis de temporada é de fácil constatação, o que foi intensificado durante a pandemia. Em regra, é mais econômico, mais prático e seguro ante várias proibições de abertura de hotéis, além disso, confere certa rentabilidade à sujeitos que se quer imaginariam se colocarem como anfitriões. Várias pessoas se cadastraram como anfitriões na plataforma, pois nela enxergam possibilidade de conseguir que seu imóvel renda vários aluguéis dentro de um mesmo mês, superando o rendimento fixo de uma locação comum.
Quem atua neste mercado sabe que existem diversos conflitos quanto as reclamações e proibições de condomínios, e algumas dessas discussões foram parar no judiciário. Nos últimos dias saiu uma decisão que foi a proferida pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça repercutiu bastante, o caso foi o seguinte: Uma senhora gostaria de sublocar para temporadas o seu imóvel, que se localiza em um condomínio residencial.
A Convenção condominial do caso em tela trazia expressamente que o uso das unidades deveriam ser residências. Assim, o condomínio em questão estabeleceu que seria proibida a sublocação por temporada do imóvel, pois tal contratação feriria as normas internas impostas aos moradores e desvirtuaria a finalidade do imóvel. Em contrapartida, a moradora argumentou que a ocupação do imóvel, temporariamente, por pessoas distintas não retiraria a característica residencial do imóvel.
Acontece que, conforme visto no direito, a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns. Assim, percebe-se que em um condomínio existem as partes individuais e as comuns.
Em decisão proferida pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ, foi reconhecido que as locações via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira. E mais, decidiu que a locações temporárias possuem uma natureza comercial, não destinação residencial, e por isso tal conduta – de locar ou sublocar o imóvel temporariamente, sem fins residenciais – podem ser vedadas pelas normas condominiais.
Com isso, vislumbramos que a decisão visou balancear questionamentos que partem desde o direito à propriedade que poderia estar sendo desvalorizado ante a proibição de uma exploração econômica, chegando até a autonomia do condomínio em definir regras locatícias.
Tal decisão foi dada em caráter específico e por isso não possui aplicabilidade imediata em todos os casos semelhantes, mas pode e deve ser seguida pelas outras instâncias da justiça, além de trazer pontos importantes que precisam ser discutidos. Foi bastante relevante por estabelecer que as locações por temporadas não ficam proibidas em todos os condomínios, e sim, apenas, naqueles que optarem por tal vedação.
Assim, emerge também uma importante dica que poucos observam na hora de comprar seu imóvel: Leia sempre com atenção a Convenção condominial. Essas normas regulam a utilização do bem e, diante da decisão em comento, possivelmente vão começar a vetar ou restringir tais possibilidade de locação por aplicativos, sendo imprescindível ao comprador saber como poderá usufruir corretamente do patrimônio adquirido, evitando surpresas e litígios futuros.
*Hortênsia Nunes Braz de Oliveira é advogada, Pós-Graduada em Direito Processual Civil e Direito Tributário e Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico- OAB/Caruaru
