Por Hortênsia Nunes Braz de Oliveira
Em meados de julho deste ano, foi publicada a Lei número 14.405, de 12 de julho de 2022, que alterou a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), mais especificamente um artigo específico, o 1.351. Mudança essa que passou a vigorar em 13/07. Vejamos a alteração:
REDAÇÃO ANTERIOR
Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
REDAÇÃO ATUAL
Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária
A proposta legislativa surgiu em consequência à pandemia. Neste momento, houve o fortalecimento do home office e a intensificação da necessidade de tornar o trabalho mais próximo da casa, com a consequente transformação prática do uso dos imóveis comerciais para residenciais, tendo em vista o esvaziamento dos centros comerciais. Tal fato acelerou a transformação urbana da cidade, inclusive fomentando o “retrofit” (técnica de revitalização de construções antigas) em âmbito nacional.
Para a mudança/alteração da destinação do uso a legislação exigia um quórum elevado para a aprovação dentro dos condomínios, tendo em vista que se determinava a unanimidade dos condôminos. Hoje, com a mudança, a lei reduziu o quórum para dois terços dos votos dos condôminos a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Destaquemos que a possibilidade da transformação não atinge apenas a seara residencial para comercial e vice-versa. As mudanças das destinações sobre as áreas comuns também são atingidas, sendo assim, temos inúmeras possibilidades para a aplicação da lei, podendo mencionar: a transformação de um salão em academia, a mudança de um jardim em vagas de garagem, a desocupação da casa do zelador para transformação do local em uma academia entre outras.
Chamo atenção, principalmente, para o caso da mudança residencial/comercial e vice-versa, quando se faz-se necessária a observância do plano diretor da cidade, bem como do seu zoneamento para analisar a possibilidade real da mudança. Sendo assim, havendo a aprovação do quórum de dois terços para a transformação, por exemplo, de um uso residencial para comercial, mas a legislação municipal estabelece que a na área que o imóvel se localiza só podem existir, exclusivamente, imóveis residenciais, tal modificação não poderá ser implementada tendo em vista que a mudança não se sobrepõe à legislação municipal.
Diante do momento de claras e rápidas transformações urbanas, a facilitação da mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, que visa assegurar o fortalecimento da função social da propriedade, impacta positivamente o mercado imobiliário. Tudo isso porque a demanda por espaços comerciais vem diminuindo ao longo dos anos, sendo assim, a expectativa é que a possibilidade da dinamicidade da destinação possibilite a expansão de empreendimentos imobiliários e incentive práticas de revitalização.
*Hortênsia Nunes Braz de Oliveira (hnunesboliveira@gmail.com ) é advogada, pós-graduada em Direito Processual Civil, Direito Tributário e Direito público.
