Por Hortênsia Nunes B. de Oliveira
Em um contrato de aluguel as partes são identificadas como locador e locatário. O locador é aquele proprietário do imóvel, já o locatário é aquele que paga quantia correspondente ao aluguel do imóvel para moradia ou uso comercial. No momento em que esse contrato chega ao fim, independente da motivação, pode haver algumas divergências quando à forma devolução do imóvel.
Em hipótese alguma o locador poderá entrar no imóvel de sua propriedade visando expulsar o locatário (ou ex-locatário) arbitrariamente, ou pior ainda, pelo uso da força. Para conseguir reaver o imóvel, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador é a de despejo, baseada, no caso de locações de imóveis urbanos, na lei 8.245/1991, a famosa Lei do Inquilinato.
Nessa ação, independentemente de realização da audiência, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, haverá, dependendo da fundamentação, a concessão de liminar para a desocupação em 15 dias, ou seja, antes mesmo da realização de uma audiência o juiz determinará a desocupação do imóvel. Alguns dos fundamentos que permitem a concessão dessa liminar, obedecidos os requisitos legais, são: descumprimento de acordo mútuo para desocupação, o término do prazo do contrato de locação para temporada ou de locação não residencial etc.
Também é uma hipótese de fundamento para a concessão da liminar na ação de despejo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias legais. Entretanto, neste caso o locatário poderá evitar o despejo e a rescisão da locação se, dentro dos mesmos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.
A ação precisará ser conhecida e julgada no foro da situação, exceto se houver sido eleito outro em contrato. Quando julgada procedente, será expedido, nos casos em que não existam a concessão da liminar, mandado de despejo para que o imóvel seja desocupado voluntariamente, no prazo de 15 ou 30 dias, dependendo do caso. Não havendo cumprimento voluntário da ordem de despejo, poderá ser utilizado inclusive o uso da força, inclusive com arrombamento.
Vimos assim que a forma adequada de retomada do imóvel locado, que não tenha sido devolvido devidamente, é fazendo-se uso da ação de despejo. Motivos, prazos e possíveis recursos serão analisados caso a caso. Mas antes do ajuizamento da demanda devem ser realizadas tratativas negociais com o intuito de devolução voluntária e amigável do imóvel, podendo o locador se utilizar de formas alternativas de soluções de conflitos algumas vezes muito mais viáveis, tanto na economia, quanto na celeridade. Assim, a ação de despejo seve se o último recurso a ser utilizado.
*Hortênsia Nunes Braz de Oliveira é advogada, Pós-Graduada em Direito Processual Civil e Direito Tributário e Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico- OAB/Caruaru