Por Hortênsia Nunes B. de Oliveira*
A nossa Constituição Federal, como magna que é, estabelece que os Municípios possuem competência para instituírem o famoso Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Este tributo, que se enquadra como imposto, tem como fato gerador a transmissão, entre pessoas vivas, de bens imóveis ou de direitos reais sobre estes, com algumas exceções.
O artigo constitucional dispõe o seguinte: “Art. 156. Compete aos Municípios instituir imposto sobre: (…) II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”. Assim, a própria Carta apresenta limitações acerca da cobrança do tributo.
Já em instância legal, temos o Código Tributário Nacional que regulamenta o ITBI, afirmando que o mesmo tem como fato gerador, dentre outras hipóteses, a cessão de direitos relativos às transmissões referidas. Acontece que, frequentemente são realizados compromissos de compra e venda de imóveis os quais realizam a cessão dos direitos neles contidos. Esse contrato, em regra permite a outorga de escritura pública em favor dos cessionários, o que gera o impasse do dever de adimplemento do ITBI ou não.
Existem diversas decisões judiciais, as quais afirmam não incidir ITBI sobre essa cessão de direitos de imóveis (que corriqueiramente ocorre pelo compromisso de compra e venda). Entretanto, mesmo com as decisões existentes, os tribunais constataram uma crescente na demanda relacionada à temática, consequentemente o assunto virou objeto de repercussão geral no Supremo Tribunal Federal.
A tese acolhida pelos Ministros do Supremo Tribunal Federal reafirmou a jurisprudência já existente, assim a tese de repercussão geral fixada foi, conforme afirmado por Luiz Fux, ministro, “o fato gerador do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante registro”.
Enfatizemos desta forma que, mesmo o Município tenha alegado que é válida a cobrança do imposto sobre a cessão dos direitos do imóvel, a transmissão só se concretiza com o registro, realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Mesmo havendo a decisão do Supremo restam dúvidas acerca a realização dos procedimentos nas serventias extrajudiciais, posto que existem normas expedidas pelos Tribunais de Justiça dos Estados que antecipam a exigência do adimplemento do ITBI. Tais normas, devem ser adequadas pelos mesmos. Entretanto, que não acontece no estado de Pernambuco, que estabelece que o registro da promessa de compra e venda não depende do prévio recolhimento do Imposto de transmissão de bens Imóveis – ITBI, o qual se considera devido, apenas, no ato da celebração da escritura definitiva de compra e venda, desde que não haja lei municipal em sentido diverso.
Por conseguinte, podemos concluir com a afirmação de Fux que é ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior “ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida”.
*Hortênsia Nunes Braz de Oliveira é advogada, Pós-Graduada em Direito Processual Civil e Direito Tributário e Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico- OAB/Caruaru