Por Hortênsia Nunes B. de Oliveira*
Visando facilitar o consumo de bens e serviços pela sociedade como um todo, e principalmente nas grandes cidades, nos Estados Unidos da América do Norte, por volta da segunda metade do século XX, surgiram os grandes centros comerciais chamados de Shopping Centers, ou Mall.
Tais empreendimentos caracterizam-se por possuírem um espaço físico organizado e planejado para o desenvolvimento do mercado e estímulo do consumo. Esta característica os diferencia do mercado comum que se desenvolve na maioria das vezes de forma natural, sem planejamento estratégico, vislumbrando-se o conglomerado. No Shopping, os clientes são atraídos por toda a estratégia que o circunda. A relevância destes empreendimentos dispensa comentários no cotidiano da sociedade; o comodismo, a segurança, lazer e a força comercial gera, atrai e impulsiona o consumo.
O conceito atribuído aos shoppings centers é amplo e vai muito além do que um conjunto de lojas. Ele é um Centro Comercial, no qual, existem interesses tanto do empreendedor, quanto do lojista, onde ambos corroboram para um crescimento mútuo. O lojista divide seu faturamento com o empreendedor, e este fica responsável pela organização/distribuição dos diversos ramos de interesses, manutenção, marketing, de todo o estabelecimento, visando atrair clientes para os lojistas, sendo com promoções, prestação de serviços, segurança, conforto, entre outros.
Quando falamos de ramos de interesses, estamos enfim, falando do, digamos que consequente, Tenant mix. Esta advém da necessidade do empreendedor de possuir um planejamento de como e principalmente do que irá funcionar em tal estabelecimento, quais as atividades serão desenvolvidas e onde estarão localizadas. – Essa é apontada como a principal diferença entre os empreendedores imobiliários comuns e os que atuam no ramo de shopping center.
Mas Hortênsia, todo empreendedor não planeja isso? Desta forma não, por isso essa é uma das mais importantes – senão a mais – características dos centros comerciais.
Sem um planejamento adequado o Shopping seria equiparado a qualquer outro aglomerado de lojas.
E vocês pararam para pensarem acerca da tradução literal de tenant mix? Não? Mistura de inquilinos, essa é a tradução literal da expressão, ou plano de mix, e por isso afirmamos que essa mistura de inquilinos é a consequência da escolha dos ramos a serem seguidos e tidos como interesses. De fato a ideia é essa, contudo, destaquemos que o conceito dado na prática a tal expressão não se restringe a essa diversificação de inquilinos.
Os segmentos empresariais podem e devem ser distribuídos pelo empreendimento de maneira que traga comodidade ao consumidor, sabendo ele os produtos que irá encontrar. A disposição das lojas de um Shopping Center, o projeto arquitetônico, o marketing, decoração e administração, qualidade dos negócios, serviços prestados, atualização tecnológica e tudo que seja atrativo ao consumidor está enquadrado no planejamento realizado nos Centros Comerciais, esse planejamento é o Tenant mix, que tem por finalidade maior, justamente, atrair os consumidores.
O projeto adequa-se a necessidade de cada região, não existindo regras taxativas que determinem como será o mix de cada Shopping Center, considerando que ele pode ser visto de forma subjetiva e a partir de vários pontos de vistas, sendo eles: o ponto de vista dos clientes, da abordagem comercial ou ainda do financeiro.
Entretanto, partindo do ponto de vista comercial, a Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE), publicou o “Plano de mix – Abrasce 2022/2023”. Esse plano, visa nortear os empreendedores de Shopping Center, dispondo a respeito do que cada empreendimento deve ter, tais como: lojas âncoras, semi-âncoras, megalojas, lojas satélites, conveniência/serviços, entretenimento, inovou trazendo a categoria mall e merchandising.
Tal característica é apenas uma dentre tantas, para a consecução de tal empreendimento. O enquadramento de um projeto nos termos e características que lhes são atribuídas impactam diretamente na natureza jurídica que será adotada, o que definirá consequentemente as normas jurídicas a serem adotadas. Observem que atém então uma figura que poderia ser vista externamente apenas como uma questão de marketing, vai muito além disso. Essa característica dita, e muito, como o empreendimento será regulado.
*Hortênsia Nunes Braz de Oliveira (hnunesboliveira@gmail.com / @hortensianboliveira) é advogada, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-Caruaru, pós-graduada em Direito Processual Civil, Direito Tributário e Direito público.
