Por Hortênsia Nunes B. Oliveira*
Os shopping centers surgiram e desenvolveram-se nos Estados Unidos da América do Norte, por volta da segunda metade do século XX, quando alguns empreendedores visavam construir grandes centros comerciais. No Brasil, “o primeiro shopping foi instalado no País em 1968, mas o desenvolvimento dessa atividade comercial só ocorreu na década de 80, atingindo o auge com a instituição do Plano Real.” (Cerveira Filho, 2009, p. 02)
São diversos, contudo não divergentes, os conceitos atribuídos a todos os empreendimentos tratados como shopping centers no Direito brasileiro. Entretanto, em suma, trata-se de um estabelecimento existente para ser integrado por outros estabelecimentos empresariais, os quais se enquadram no planejamento que fora desenvolvido para o bom funcionamento e desenvolvimento de determinado shopping, planejamento este feito a partir de exames de variados fatores.
Dentre diversas especificidades, existe a que explana que as relações locacionais entre os empreendedores e os lojistas são tratadas pela lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, a chamada lei de inquilinato, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e dos procedimentos oportunos a elas, além disso existem os valores cobrados aos lojistas com a finalidade de controlar a concorrência. Ficando claro que os contratos realizados entre os empreendedores e os lojistas de um Shopping tem um caráter locacional (locação comercial), contudo de natureza atípica, por se tratar de um contrato de Shopping Center, porém, com eficaz aplicabilidade da norma em comento.
Ocorre que o valor que será pago pelo lojista ao empreendedor oscila, pois, existem as despesas fixas e variáveis. Nesse sentido, é sabido que “as parcelas variáveis correspondem a um percentual do faturamento obtido pelo locatário no estabelecimento locado.
Para se medir o valor da parcela variável, o locador poderá auditar as contas do locatário, vistoriar suas instalações e fiscalizar o seu movimento.” (Alexandre Gialluca e Alessandro Sanchez 2010, p. 21)
Em meados do mês de setembro (que acabou de terminar) fora publicado julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ acórdão em decorrência de um Recurso Especial promovido no curso de Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018. A intenção do recurso foi de definir a possibilidade, ou não, da alteração do percentual ajustado a título de remuneração variável em ação renovatória.
A ação mencionada ocorre quando em suma o inquilino requer que contrato de aluguel seja renovado mesmo contra a vontade do locador, promovendo a extensão da vigência do contrato.
A atipicidade da natureza do contrato, bem como que um centro de compras necessita de formas que remunerem o seu investimento inicial, desde o momento da construção de tal empreendimento, há a oscilação do valor pago pelo lojista já que os empreendedores. Tendo isso em vista, enxergamos que as ponderações realizadas em um contrato de locação de shopping center são individualizadas.
Principalmente afirmo isso pelo fato da existência da remuneração variável e da soma de fatores que influenciam na remuneração.
Tendo isso em vista, o STJ decidiu que o aluguel percentual em shopping abaixo do valor de mercado não justifica seu aumento pela via judicial, tudo isso porque se trata do percentual variável. A Relatora Nancy Andrighi assegurou que “a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato”. Tal regra seria excepcionada se demonstrado pela parte postulante – locatário ou locador – a existência do desequilíbrio econômico superveniente resultante de caso fortuito ou força maior.
O lojista, quando resolve entrar no empreendimento recebe como contrapartida todo o investimento realizado, e assina um contrato considerado com natureza atípica. Ocorre que, tal contrato possui o direito da ação renovatória nos termos da Lei do Inquilinato, quando o STJ reconheceu a possibilidade de o locador requerer na mesma ação, caso demonstrado o desequilíbrio econômico, que o valor da locação seja alterado e majorado, entretanto há prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda e assim, as condições pactuadas, em regra, devem prevalecer.
*Hortênsia Nunes Braz de Oliveira (hnunesboliveira@gmail.com) é advogada, Pós-Graduada em Direito Processual Civil, Direito Tributário e Direito Público.
